房屋（wū）租（zū）赁合同履行中产（chǎn）生（shēng）纠纷，承租（zū）人拒交租金并拒绝返还房屋，出（chū）租（zū）人未经（jīng）通知承租人解除合同而于2020年6月（yuè）直接起诉要求解除租赁合同、支付租金等，合同（tóng）解除时间该如何确定？
北京一（yī）中（zhōng）院近（jìn）期首次适用《中华（huá）人民共和国民法（fǎ）典》和（hé）《最高人民（mín）法院关于适用<中华人民共和国（guó）民法典>时间效力的（de）若干规定》中关于合同（tóng）解除时（shí）间（jiān）的相关规定，依法审理一起房屋租赁合同（tóng）二审（shěn）案（àn）件（jiàn），明（míng）晰了合同解（jiě）除时间确立的规则（zé）。
案情（qíng）简介：
东山（shān）公司因（yīn）自身（shēn）业（yè）务发展需要，承租了银石公司（sī）位于郊（jiāo）区的（de）一套水（shuǐ）库房屋。双方在《租赁合同》中明确约定：租赁期限（xiàn）自2009年6月1日至2029年（nián）5月31日（rì），租金前五年为每年60万元，每五年增加10万元，最（zuì）后五年为90万元。此外，双（shuāng）方还（hái）约（yuē）定了违约责任，即（jí）承（chéng）租方逾期60天仍未交纳当（dāng）年租赁费及（jí）违约金的，出租方有权追究承（chéng）租（zū）方（fāng）违约造成的各项经（jīng）济损失。
合同签订后（hòu），银（yín）石公司依约交付了（le）水库房屋，东山公司按照约定支付房屋租金。然而自2013年开始，东山公司因为（wéi）自身（shēn）业务经营等原因开（kāi）始拖欠租金，直到（dào）2017年6月才补交了部（bù）分租金。根据银行流水（shuǐ）显示，东山公司欠付租金（jīn）达到280万元。
银石公司将东山公司诉（sù）至法院，主张东山（shān）公司长期拖欠租金（jīn），已经违反《租赁合同》的约定，银石公司有（yǒu）权（quán）解除（chú）合同，并（bìng）要（yào）求东山公司支付租金、违约金和占有使用费，同时将涉诉场地房屋（wū）腾退返还给原（yuán）告。
东山（shān）公司（sī）则辩称，根据《租赁合同》中约定，若东山公司逾期60天仍未交纳当年租赁费及违（wéi）约金，本合同立即终（zhōng）止。东山公（gōng）司逾期未（wèi）交（jiāo）付租金达60天（tiān），按（àn）照（zhào）合同相（xiàng）关（guān）约定，本租赁（lìn）合同已经终止，因（yīn）此双方权（quán）利义务（wù）关系已经消灭。另外（wài），东山公司此前已交纳（nà）了（le）100万元保证（zhèng）金，应当（dāng）折抵相关费用（yòng）。
法（fǎ）院认（rèn）为：
一审法院认为，东山公司欠付租金已构成（chéng）违约，银石公司有（yǒu）权解除《租赁合（hé）同》，东山公司亦应当向银石（shí）公司支付欠（qiàn）付租（zū）金。一审法（fǎ）院判（pàn）决解除银石公司和东（dōng）山公司签订的《租赁合同（tóng）》，东山公司向银石（shí）公（gōng）司（sī）支付租金（jīn）280万元，并另行支付占有使用费。东山公司（sī）向银（yín）石公司支付违约金4万元。
东（dōng）山公司不服一审（shěn）判决，向北京一中院提出上诉。北京一中院二审审理（lǐ）后认为，当事人一方（fāng）依法主张（zhāng）解除合（hé）同的（de），应当通（tōng）知对方。根据《民法典（diǎn）》的规定（dìng），当事人一方（fāng）未通知对方（fāng），直接以提（tí）起诉讼的方式依法主张解除合同，人民（mín）法院确认该主张（zhāng）的（de），合同自起诉状（zhuàng）副本送达（dá）对方时解除。东山公司违反《租赁合同》的约（yuē）定，长期拖欠租金，银（yín）石公司在未通知东山公（gōng）司解除合（hé）同的情况下，直接起诉（sù）要求解除其与东山（shān）公司之间的《租（zū）赁合同》，东山公司于2020年7月（yuè）15日收（shōu）到起诉（sù）状副本，《租赁合同》应于2020年7月15日（rì）解除（chú）。一审法院（yuàn）未明确合同解除的时间有误，北（běi）京一中院予以纠正。此（cǐ）外，关于东山公（gōng）司（sī）所述的（de）100万（wàn）元（yuán）保（bǎo）证金已实（shí）际用于折抵前期欠付的租（zū）金（jīn），其应（yīng）当支付（fù）尚（shàng）未支付的租金。同时，因北京市新冠肺炎的（de）发生对经（jīng）营活动造成了影（yǐng）响，对（duì）北京市采取一级、二级疫情防控措施（shī）期间的租金予（yǔ）以酌情降低，故二审法院最（zuì）终改判（pàn）东山公司向银石公司支付（fù）租金276万元（yuán），对支付占有使用费和违约金的判项予以维持（chí）。
法律实务：
1、民（mín）法典已（yǐ）经颁布并施（shī）行，租赁（lìn）合同（tóng）解除的法律后果（guǒ）为何不能依据民法典进行裁判?
《最（zuì）高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力（lì）的若（ruò）干规定》第（dì）一条第二款规定，民法典施行（háng）前的法律事实（shí）引（yǐn）起的（de）民事纠纷（fēn）案（àn）件，适用当时（shí）的（de）法律、司法解释的规定，但是法律、司（sī）法解释另有规定的除（chú）外。
本案《租（zū）赁合同（tóng）》中的相关（guān）争议发（fā）生（shēng）在民法典（diǎn）实施（shī）前（qián），属于民法典实施前（qián）的法律事（shì）实引起的民事纠纷，故本案（àn）租赁合同解除后（hòu）的法律后（hòu）果，仍应（yīng）当（dāng）依照《合同法（fǎ）》等（děng）民法典实施前的法律规定进行裁判。

2、合（hé）同解除发生在民法典施（shī）行前（qián），合同解除时间为何能依照民法典的条文（wén）进行确（què）定?

民（mín）法（fǎ）典第五百六（liù）十五条第二款（kuǎn）规定：当事人一方未通知对方，直接以（yǐ）提起诉讼或者申请仲裁的方（fāng）式依（yī）法主张解除合同，人民法（fǎ）院或者（zhě）仲裁（cái）机构确认该主张（zhāng）的（de），合（hé）同自起诉状副本或（huò）仲裁申请书副本送达对方时解除。
《最高人民法院关于适（shì）用<中华（huá）人民共和国民（mín）法典>时间效力（lì）的若（ruò）干规定》第十条规定：民法典实施（shī）前，当事人一方未通知对方而直（zhí）接（jiē）以提起（qǐ）诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第（dì）五百六十五（wǔ）条（tiáo）第二（èr）款（kuǎn）的规定。
本（běn）案中（zhōng），银石公司在未通知对方的情（qíng）况下直接起（qǐ）诉要求解除《租赁合同》，起诉行为虽（suī）然发（fā）生在民法典实（shí）施前，但由于民法典对该问（wèn）题进行了专门（mén）规定，故应当（dāng）按照民法典的规定进行处理。
3、签（qiān）订合同后，一方（fāng）违约，守约方应（yīng）当（dāng）如何行使合同（tóng）中约定（dìng）的解（jiě）除权?
民法（fǎ）典第五百六十五条规定：当事（shì）人一方依法主张解除合同的，应当（dāng）通知对方（fāng）。合同自通（tōng）知到达对方时解除。
由（yóu）此，如果一方违（wéi）约，守（shǒu）约方可以采取向违约方发（fā）出合同解除（chú）通知书（shū）的形式来行使合同解除权，合（hé）同自解除通知书到达（dá）对方时解除。同时，守约方（fāng）也（yě）可以依（yī）据上文民法典第五百六（liù）十五条第二（èr）款的规定，直（zhí）接以提起诉讼或（huò）者申（shēn）请仲裁的方式依法主张解除（chú）合同，此时，合同的解（jiě）除时间为起诉状副本或仲裁申请书副本送达（dá）对方（fāng）时（shí）。