在（zài）买房的过程中经常为了表明购房人的买房意思而要求预先交付一定款项（xiàng）的行为，实践中更有“小订”和“大订（dìng）”的做法，那么定金（jīn）和订金（jīn）是一回事吗？如（rú）果购（gòu）房人（rén）最（zuì）终决（jué）定不买这套房子了能（néng）够退还（hái）吗？定金指合（hé）同（tóng）当事人为了确保合同的履行，依据法律和合同的规定由一（yī）方当事人按合同（tóng）标的额的（de）一定比例，预先给付对方的金（jīn）钱或其他（tā）替代物。

债务人履行债务后，定金应当抵作价（jià）款或者收回。给付（fù）定金（jīn）的一方不履行约定的债务的，无（wú）权要求返（fǎn）还定金；收（shōu）受定金的一方不（bú）履行（háng）约（yuē）定的债（zhài）务（wù）的，应当双倍返（fǎn）还定（dìng）金。因此，定金（jīn）在（zài）性质上具有明显（xiǎn）的制裁违约行为的（de）性（xìng）质。购房人和开发商约（yuē）定的定金具有从（cóng）合同的性质，它以主合同的（de）存在为必要条件。当主（zhǔ）合同不成立、无效或被撤销，定（dìng）近条款也不能（néng）生效。主合（hé）同消灭（miè），约（yuē）定的定金也随之消灭。

订金则是指购买人怕看（kàn）中的房子不（bú）能买到而（ér）交的（de）预订的（de）钱，可以理解为（wéi）一种预（yù）付款行（háng）为，合同确立（lì）、履（lǚ）行时预（yù）付款要充抵（dǐ）价款，合同不成立时预付款应当返还（hái）。订金的适用不存在（zài）制（zhì）裁违约行为的（de）问题，对合同没有担保（bǎo）作用。如果购房人预交的（de）是订金，最（zuì）终确定不想购买时（shí），开发商应（yīng）当退还。因此，购房人在购房（fáng）的过程（chéng）中，应（yīng）当（dāng）与（yǔ）开放商明确自己所预交的钱款属于“定金”还是（shì）“订金”，如（rú）果属于“定金”应当（dāng）是以书面的（de）形式明（míng）确加（jiā）以（yǐ）规（guī）定（dìng）。

关于“订金”的法律性质。我国法（fǎ）律（lǜ）没有明确的规定，所以“订金（jīn）”不（bú）是一个（gè）严（yán）格的法律上的（de）概（gài）念，一（yī）般应理解为预付款，交付“订金”是（shì）先予履行债务（wù）的行为。而关（guān）于（yú）“定金”，在我国《民法通则》和（hé）《担保法（fǎ）》中都有明显的规（guī）定，它和保证、抵押（yā）、质押与留（liú）置并列为5种（zhǒng）担保形式（shì）之（zhī）一，属于债务人向债权（quán）人履（lǚ）行（háng）债（zhài）务的担保。债务人（rén）??行债（zhài）务（wù）后（hòu），定金应当抵作（zuò）价款。二（èr）者的区（qū）别在于：交付“订（dìng）金”属（shǔ）于先予履行债务的行为，而交付（fù）“定金”是实施（shī）的（de）担保行为，即交付定金的一方不履行约（yuē）定的债务时，无权要求返还（hái）定金，收受定金的（de）一（yī）方不履行约（yuē）定的债务时，应当双倍返还定金。