实践中商品房买（mǎi）卖出（chū）现的纠纷有很大（dà）比例是由（yóu）于广告不（bú）实或购房者得到（dào）的商品房与广告宣传不（bú）一致引起的。广告中的宣传是开发商的一种要约（yuē）邀请。

根据我国《合同法》第十五条（tiáo）的规定：要约邀请（qǐng）是希望（wàng）他（tā）人向自己（jǐ）发出要（yào）约（yuē）的意思表示。寄送的价目表、拍卖广（guǎng）告、招标广告、招股说明（míng）书、商业广告等为要约邀请。

根据《关于审理商品房买卖（mài）合同纠（jiū）纷（fēn）案（àn）件适（shì）用法律若干问题的解释》第三条（tiáo）规（guī）定：商品房的（de）销售广告（gào）和宣（xuān）传资料为（wéi）要约邀请，但是出卖人就商品房开发规（guī）划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房（fáng）屋价格的（de）确定有重大影响（xiǎng）的，应（yīng）当视为要约。

该（gāi）说明和允诺即使未（wèi）载入商（shāng）品房买卖合同，亦应当视为合（hé）同内容（róng），当（dāng）事人违反（fǎn）的，应当（dāng）承（chéng）担（dān）违约责任。