中华人（rén）民共和国最高（gāo）人民法院公告
　　《最高人民（mín）法院（yuàn）关于审（shěn）理城（chéng）镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法（fǎ）律若干问题的解释（shì）》已于2009年6月22日（rì）由（yóu）最（zuì）高人民（mín）法院审判委员会第1469次会议通（tōng）过，现予公布（bù），自2009年9月1日起施行（háng）。
二○○九年（nián）七月三（sān）十日　
　　　为（wéi）正确审理城（chéng）镇房（fáng）屋租（zū）赁合同纠纷（fēn）案件，依法（fǎ）保护（hù）当（dāng）事人的合法权益，根据（jù）《中华人民共和国民法（fǎ）通则》、《中（zhōng）华人民共（gòng）和国物（wù）权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定（dìng）本解（jiě）释。
　　　第一条　本（běn）解（jiě）释所称城镇房屋，是指城市（shì）、镇规划区内的（de）房屋。
　　　乡（xiāng）、村（cūn）庄规划区内的（de）房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处（chù）理。但法律另有规定的，适用其规定。
　　当事（shì）人依（yī）照国家福利政策租（zū）赁公有住（zhù）房、廉租住房（fáng）、经济适用住（zhù）房产生的（de）纠纷案件，不适用（yòng）本解（jiě）释。
　　第（dì）二条　出租人（rén）就（jiù）未取得建设工程（chéng）规（guī）划许可证或者（zhě）未（wèi）按照（zhào）建设工程规划许可证（zhèng）的规定（dìng）建设的房（fáng）屋，与承租人（rén）订立的租赁合（hé）同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工（gōng）程规划许（xǔ）可证或（huò）者经（jīng）主管部门批准（zhǔn）建设的，人民法院（yuàn）应当认定有效。
　　第三条　出租人就未经批准或（huò）者未按照批准内容建设的临时建（jiàn）筑（zhù），与承（chéng）租人（rén）订立的租赁合（hé）同无（wú）效。但（dàn）在一审法（fǎ）庭辩论终结前（qián）经主管（guǎn）部门批准建设的，人民法院（yuàn）应当（dāng）认定有效。
　　租赁（lìn）期限（xiàn）超过（guò）临（lín）时建筑（zhù）的使用期限（xiàn），超过部分无效。但在一审法庭辩（biàn）论终结前经主管部门批准延（yán）长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期（qī）间有效。
　　第（dì）四条（tiáo）　当事（shì）人以房（fáng）屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续（xù）为由，请求（qiú）确（què）认合（hé）同无效的，人（rén）民法院不予支持。
　　当事人约（yuē）定以（yǐ）办理登记备（bèi）案手续为（wéi）房屋（wū）租赁合同生效（xiào）条件的，从其约定。但当（dāng）事人一方已经履行主要义务，对（duì）方接受的（de）除外。
　　第五（wǔ）条　房屋租赁合同无（wú）效，当事人请求参照合同约定（dìng）的（de）租金标准支（zhī）付（fù）房屋（wū）占有使用费的，人民（mín）法院一般应予支持。
　　当事（shì）人请求赔偿因（yīn）合（hé）同无（wú）效受到（dào）的损失，人民法院依（yī）照（zhào）合同法的有关规定和本（běn）司法解（jiě）释第（dì）九条、第十三（sān）条（tiáo）、第十四（sì）条的规（guī）定处理。
　　第六条　出租人就同一房屋（wū）订（dìng）立数份租赁合同，在合同均有效的情况下（xià），承租人均主张履（lǚ）行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
　　（一）已经合法占（zhàn）有（yǒu）租（zū）赁（lìn）房（fáng）屋（wū）的；
　　（二）已（yǐ）经办理登（dēng）记备案手续（xù）的（de）；
　　（三）合（hé）同成立在先的。
　　不能取得租赁房屋（wū）的承租人请求解除合（hé）同、赔（péi）偿（cháng）损（sǔn）失的，依（yī）照合同法（fǎ）的有关（guān）规（guī）定处（chù）理（lǐ）。
　　第（dì）七（qī）条　承租（zū）人（rén）擅自变动房屋建筑（zhù）主体和（hé）承重结构或者扩建，在出租人要（yào）求的合理期限（xiàn）内（nèi）仍不予恢复原状，出租（zū）人请求解（jiě）除合同并要求（qiú）赔（péi）偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九（jiǔ）条的规（guī）定处理。
　　第八条　因（yīn）下列情形（xíng）之一（yī），导致租赁房屋无法使用，承（chéng）租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
　　（一）租赁房屋被司法机关（guān）或者行（háng）政机（jī）关（guān）依（yī）法查封的（de）；
　　（二）租赁房屋权属有争议的；
　　（三）租（zū）赁房屋具有违反（fǎn）法律、行政法规关于房屋使（shǐ）用条件强制性规定情况的（de）。
　　第九条　承（chéng）租人经出租人同意装（zhuāng）饰装（zhuāng）修，租赁（lìn）合同无效时（shí），未形成附合的装（zhuāng）饰装修物，出租人同（tóng）意利用（yòng）的，可折价归出租人所有；不同意利用（yòng）的（de），可由（yóu）承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租（zū）人应当恢复原状（zhuàng）。
　　已形成附合的装饰装修（xiū）物，出租人（rén）同意利用（yòng）的，可折（shé）价归出租人（rén）所有；不同意（yì）利用的，由双方各自按照导致合同无（wú）效的（de）过错分担现值损失。
　　第十条　承租人经出租人（rén）同（tóng）意装饰装修，租（zū）赁期间（jiān）届满或者合（hé）同解除时（shí），除当事人（rén）另有（yǒu）约定外，未形成附（fù）合的装饰装修物，可（kě）由承租（zū）人拆除。因拆除（chú）造成房屋毁（huǐ）损的，承租人（rén）应当恢复原状（zhuàng）。
　　第十一条　承租人经出（chū）租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形（xíng）成（chéng）附合的（de）装（zhuāng）饰装修物（wù）的处理（lǐ）没有（yǒu）约定（dìng）的，人民法院（yuàn）按照下列（liè）情（qíng）形分（fèn）别处理：
　　（一）因出租人违约导致合（hé）同解除，承租人请求出（chū）租人赔偿剩余租赁期内装（zhuāng）饰装修残值损失的，应（yīng）予支持；
　　（二）因承租人违（wéi）约导致（zhì）合同解除（chú），承租（zū）人请求出租（zū）人赔偿剩余（yú）租赁（lìn）期内（nèi）装饰（shì）装修残（cán）值（zhí）损失的，不予支持。但出租人同意（yì）利用的，应在利（lì）用价值范围内予以适当补偿；
　　（三）因双方违约导致合同解除，剩（shèng）余租赁期（qī）内的装（zhuāng）饰装修残值损失，由双方（fāng）根据各自（zì）的过错承担相应的责任；
　 （四）因（yīn）不可归责于（yú）双方的事由导致合同解除（chú）的，剩余租赁期（qī）内的装饰装（zhuāng）修残值损失，由双方（fāng）按照公平（píng）原（yuán）则分担。法（fǎ）律（lǜ）另有（yǒu）规定的，适用其规定。
　　第（dì）十二条　承租人经出（chū）租（zū）人同意装饰装修，租赁期（qī）间届满时，承租人请求出租（zū）人补偿附合装（zhuāng）饰装修费用（yòng）的，不予支持。但当事人另有约定的（de）除外（wài）。

　　第十三条　承租人（rén）未经（jīng）出租（zū）人同意装饰（shì）装修或者（zhě）扩建发生（shēng）的（de）费用，由承租（zū）人负担。出租人请求承租人恢复原（yuán）状或者赔偿（cháng）损失的（de），人民法院予支（zhī）持。
　　第十四条　承（chéng）租人经（jīng）出租人同意扩（kuò）建，但双方（fāng）对扩建费用的处理没有约定（dìng）的，人民（mín）法院按（àn）照（zhào）下列情（qíng）形分（fèn）别处理：
　　（一）办理合法建（jiàn）设手续的，扩（kuò）建造价费用由出租人负担；
　　（二）未办（bàn）理合法建设手续的，扩（kuò）建造价费用由（yóu）双方按（àn）照过错分担。
　　第十五条（tiáo）　承租人经出（chū）租人同意将（jiāng）租赁房屋（wū）转（zhuǎn）租（zū）给第三人时，转（zhuǎn）租期限超过承（chéng）租人剩余租赁期（qī）限的，人民法院应当认（rèn）定超过（guò）部分的约定（dìng）无效。但（dàn）出租人与（yǔ）承租（zū）人另有（yǒu）约定的除外。
　　第十六条　出租人知（zhī）道或者应当知道（dào）承租（zū）人转租，但在六个月内未提出异议，其（qí）以承租人（rén）未（wèi）经同意为（wéi）由请求解除合同或（huò）者认定转租合（hé）同（tóng）无效（xiào）的（de），人民法院（yuàn）不（bú）予支（zhī）持。
　　因租赁合同产生（shēng）的（de）纠纷案件，人民（mín）法院可以（yǐ）通知次承（chéng）租（zū）人（rén）作为第三人参加诉讼。

　　第十七条　因承租人拖欠租金，出（chū）租人请求解除合同时，次（cì）承租人请求代（dài）承（chéng）租人（rén）支付欠（qiàn）付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的（de），人民法院（yuàn）应予支持。但转租合同（tóng）无（wú）效的除外。
　　次承租人代为支（zhī）付（fù）的租金和违（wéi）约金超出其应付的租金数额（é），可以折（shé）抵租金（jīn）或者向（xiàng）承租人追偿（cháng）。
　　第十八条（tiáo）　房屋租赁合（hé）同无效（xiào）、履（lǚ）行期（qī）限（xiàn）届满（mǎn）或者解除，出租人请（qǐng）求负有腾房义（yì）务的次承租人支（zhī）付逾（yú）期腾房占有使用费的（de），人民法院应予支（zhī）持。
　　第十九条　承租人租赁房屋用于以（yǐ）个体工商户或者个人合伙方式从事（shì）经营活动，承租人在租赁（lìn）期间死亡、宣告失踪（zōng）或（huò）者宣告（gào）死亡，其共同经营人（rén）或者其他（tā）合伙人请求按照（zhào）原租赁（lìn）合（hé）同租赁该房屋的，人民法院（yuàn）应予支持（chí）。
　　第（dì）二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受（shòu）让人继续履（lǚ）行原租赁合（hé）同的，人民法院应予支持。但（dàn）租赁房（fáng）屋具有下（xià）列情形或者当（dāng）事（shì）人（rén）另（lìng）有（yǒu）约定的除外（wài）：
　 （一）房（fáng）屋在出（chū）租前已设立（lì）抵押权，因（yīn）抵押权人（rén）实现抵押权发生所有权变动的；
　 （二）房屋在出租前已（yǐ）被人民法院依（yī）法查封（fēng）的。
　　第二十一（yī）条（tiáo）　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或（huò）者存在（zài）其他侵害（hài）承租人优先购买权情形，承租人请（qǐng）求出租人承担赔（péi）偿（cháng）责任的，人民法院应予支（zhī）持。但请求确（què）认出租人与第三人签（qiān）订的房屋买卖合同无效的，人民（mín）法（fǎ）院不予（yǔ）支持。
　　第二十二条　出租人与（yǔ）抵押权人协议折价、变（biàn）卖租赁房屋偿还债务，应当在合（hé）理期限内通（tōng）知承租人。承租人请（qǐng）求以同（tóng）等条（tiáo）件优先购买房屋的（de），人民法院（yuàn）应（yīng）予支持（chí）。
　　第二十三条　出租人委托拍卖人拍卖租赁（lìn）房屋，应当在拍卖（mài）5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法（fǎ）院应当认定承（chéng）租人（rén）放弃优先购买权。
　　第二十四条　具有下列情形之（zhī）一，承（chéng）租（zū）人主（zhǔ）张优先购买房屋（wū）的，人民法院（yuàn）不予（yǔ）支持：
　　（一（yī））房（fáng）屋（wū）共有人行使优先（xiān）购买权的；
　　（二）出租（zū）人将（jiāng）房屋出卖给近（jìn）亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟（dì）姐妹、祖父母（mǔ）、外祖父母、孙（sūn）子女、外孙（sūn）子女的；
　　（三（sān））出租（zū）人（rén）履行通知义（yì）务后，承租人在十（shí）五日内未明确表示购买的（de）；
　　（四） 第三人善意（yì）购买租赁（lìn）房屋（wū）并已经办理登（dēng）记手续（xù）的。
　　第（dì）二十（shí）五条　本解释（shì）施行前已经终审，本解释（shì）施行（háng）后当事人申（shēn）请（qǐng）再审或者按照审判监督程序（xù）决（jué）定再审（shěn）的案件，不适用本解释